Menu

ПРИВАТИЗАЦИЯ И ДЕ ПРИВАТИЗАЦИЯ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

Втр, 20/07/2010

Проблемы приватизации и де приватизации жилых помещений были и остаются актуальными вопросами в жилищном законодательстве России. При этом наиболее распространенные вопросы в практике применения норм о приватизации и деприватизации жилых помещений касаются объема прав и обязанностей граждан.

Согласно статьям 1, 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ"  (далее - Закон о приватизации), ст. 20 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Вводный закон) при приватизации право государственной или муниципальной собственности на жилое помещение прекращается и возникает право частной собственности у граждан на такое помещение; при деприватизации, наоборот, прекращается право частной собственности граждан на жилое помещение и возникает право государственной или муниципальной собственности на такое помещение.

Самым положительным моментом приватизации является приобретение прав, которыми обладают собственники. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, которые могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения внаем. Другими словами, владелец приватизированного жилого помещения обретает широкие права по его распоряжению.

Что касается деприватизации, следует отметить, что Закон о приватизации и Вводный закон не содержат четкого его юридического определения. Исходя из смысла определения приватизации жилого помещения, деприватизация жилого помещения - это бесплатная передача гражданами в собственность государства и муниципальных образований РФ ранее приватизированных ими жилых помещений на добровольной основе.

При распоряжении приватизированным жилым помещением, связанном с переходом права собственности на такое помещение к другому лицу, права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращаются (ст. 292 ГК РФ). Вместе с тем, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет бессрочное право пользования данным жилым помещением. Дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Право пользования за бывшим членом семьи собственника при продаже собственником принадлежащего ему жилого помещения иному лицу сохраняется также в том случае, если бывший член семьи собственника ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными проживающими в нем право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию.

При приватизации наряду с правом собственности на жилое помещение гражданин приобретает определенные обязанности. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со ст. 210 ГК РФ является бремя содержания имущества. При этом, согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан содержать не только само жилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном дом, финансировать проведение его текущего и капитального ремонта.

При приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. И только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Поэтому в случае, если при приватизации хотя бы одной квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться с требованием о понуждении к исполнению обязательства в суд

Помимо финансирования проведения ремонта общего имущества, обязанностью собственника является также уплата налога на жилое помещение. С принятием проекта Федерального закона N 51763-4 налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости жилого помещения, что приведет к существенному увеличению размера налога.

В отличие от приватизации положительными моментами де приватизации являются отсутствие у нанимателей жилых помещений обязанностей по финансированию проведения капитального ремонта общего имущества (ч.1 ст. 154 ЖК РФ), отсутствие обязанностей по уплате налога на жилое помещение, обязанностей по выбору одного из способов управления многоквартирным домом (ч.2 ст. 161 ЖК РФ). Другими словами, владелец деприватизированного жилого помещения не имеет тех обязанностей, которые имеет владелец приватизированного жилого помещения.

Владение и пользование деприватизированным жилым помещением осуществляется по договору социального найма. При этом очевидно, что наниматели и члены их семей не имеют право на повторную приватизацию деприватизированного жилого помещения, так как согласно принципу однократности бесплатной приватизации гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, права на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника.

Для сравнения плюсов и минусов проживания в приватизированном жилом помещении и жилом помещении на условиях договора социального найма можно так же отметить такое основание для расторжения договора социального найма (которое не предусмотрено для собственника), как расторжение договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), что делает проживание по договору социального найма менее привлекательным для граждан.

Отсутствие четкой правовой регламентации механизма деприватизации жилого помещения порождает ряд вопросов, требующих правового разрешения. Например, возможна ли деприватизация доли в квартире, принадлежащей сособственникам, и каков механизм ее осуществления? В Закон о приватизации необходимо внести дополнения, регламентирующие процедуру деприватизации жилья и устанавливающие комплекс прав и обязанностей субъектов указанного правоотношения.

Всем известно, что право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после его деприватизации сохраняется только у несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, после достижении ими совершеннолетия, а также у членов семьи собственника, которые не воспользовались правом на приватизацию, отказавшись от приватизации в пользу других лиц.

Не вызывает сомнений то, что право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после его де приватизации сохраняется у несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, после достижении ими совершеннолетия, т.к. данные лица не имели право на свободное волеизъявление при приватизации жилого помещения. Кроме того, это право закреплено в ст. 11 Закона о приватизации. Оспорим второй случай, когда указанное право сохраняется за членами семьи собственника, которые не воспользовались правом на приватизацию, отказавшись от приватизации в пользу других лиц. Данные лица посредством добровольного отказа от права собственности на приватизируемое жилое помещение в пользу нанимателя и членов его семьи, оформленного в письменной форме, высказали добровольное волеизъявление (согласие) при приватизации жилого помещения. Следовательно, они реализовали свое право на однократную бесплатную приватизацию жилья.

ВЕРНУТЬСЯ НА ВЕРХ