Menu

Что можно и что нельзя делать с залогом

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

СР, 28/04/2010

По закону об ипотеке приобретаемая недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика. Квартира, купленная в кредит под залог недвижимости, становится собственностью заемщика и отдается в залог банку в целях обеспечения гарантий возврата кредита на покупку жилья. В случае, если по каким либо причинам, заемщик откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет являтся страховым, то банк имеет полное право продать данное жилье, и вернуть себе те деньги, которые заемщик остался ему должен.

Заемщик (залогодатель) обладает всеми правами собственника, но существует ряд ограничений, а именно: любые действия в отношении недвижимости, находящейся в залоге, он будет обязан согласовывать с банком-кредитором (залогодержателем) до тех пор, пока полностью не погасит кредит. По условиям ипотеки банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость, а заемщик может лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда нарушает кредитный договор.

При ипотеке заемщик имеет следующие права и обязанности по пользованию заложенной недвижимостью:

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Существуют определенные условия договора об ипотеке, ограничивающие это право, а именно, если иной порядок не предусмотрен договором, то при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. По Федеральному закону об ипотеке залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки и полной выплаты кредита. Кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке в установленные сроки.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке.

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду и пользоваться в полном объеме полученным доходом; передавать имущество во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает установленного срока выплаты ипотечного кредита и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению.

При покупке квартиры в ипотеку у заемщика с момента государственной регистрации и оформлении кредита под залог недвижимости возникает право собственности на приобретаемую недвижимость. В соответствии с Федеральным законом об ипотеке покупатель имеет право жить в данной квартире, регистрироваться самому и прописать в ней любых членов своей семьи, включая несовершеннолетних детей.

 

На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества. Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства и вправе:

проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц;

требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту его перехода. Если при уступке другому лицу своих прав по кредитному договору или иному обязательству залогодержатель не переуступил тому же лицу свои права по соответствующей закладной, договор ипотеки прекращается и закладная утрачивает силу. Права залогодержателя по обязательству могут перейти к другому лицу не только в порядке уступки требования предшествующим кредитором, но и на основании закона, в первую очередь в виде универсальное правопреемства в правах кредитора, например при реорганизации юридического лица (кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит) в форме слияния, присоединения, преобразования, выделения или разделения, когда вновь созданная организация принимает на себя долги старой.

Коммерческая ипотека.

Рынок коммерческой ипотеки является очень привлекательным для российских агентств ипотечного кредитования и банков в связи с высокой обеспеченностью кредитов. Для предпринимателей, которые покупают коммерческую недвижимость под ее же залог, этот вид кредитования удобен, поскольку при стабильном финансовом состоянии заемщика и надежности кредитуемого проекта, а также при правильном оформлении всех необходимых документов риск срыва сделки минимален. Основная проблема классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, а прибыль с нового проекта хочется получать с первых дней покупки.

Какие же права и обязанности имеет залогодатель в отношении заложенного предприятия:

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, или любым другим образом распоряжаться указанным имуществом. Так же как и в случае с заложенной жилой недвижимостью собственником коммерческого предприятия является заемщик.

Залогодатель также может вносить изменения в состав имущества заложенного предприятия, если это не влечет за собой уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости его имущества.

Без разрешения залогодержателя, а именно банка, выдавшего кредит, залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог или совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, то есть продать или подарить его третьему лицу.

Залогодатель обязан следить за сохранностью и безопасностью коммерческого имущества, поскольку в случае неэффективного использования этого имущества и уменьшению его общей стоимости, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении ипотечного обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. В случае удовлетворения требований залогодержателя в судебном порядке, он может быть уполномочен: требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы и предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными, если они были совершены с нарушением условий договора.

ВЕРНУТЬСЯ НАВЕРХ