Menu

Испытание кризисом

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

СР, 28/04/2010

Молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос. Однако к концу года свет в конце "ипотечного" тоннеля все же забрезжил. Ключевую роль в этом, как представляется, сыграло снижение темпов падения цен на жилье. Свою лепту внесла и господдержка рынка, которая выражалась в разработке многочисленных схем помощи банкам и заемщикам (впрочем, их реализация пока не перешла в практическую плоскость). Наконец, многие банкиры уверовали в светлое будущее благодаря особому вниманию к трудностям, переживаемым рынком, со стороны руководителей государства. Впрочем, основная проблема - отсутствие спроса - вряд ли позволит рынку восстановиться в краткие сроки.

Напомним, как все начиналось. Первые месяцы кризиса (октябрь-декабрь 2008 года) стали отправной точкой для падения рынка ипотеки. Из-за отсутствия финансирования, спроса на квартиры и заморозки большинства проектов по жилищному строительству банки начали сворачивать ипотеку на новостройки и ужесточать условия кредитования на вторичном рынке жилья. Некоторые игроки и вовсе предпочли уйти с рынка. Сейчас в России официально насчитывается 570 банков, у которых есть свои ипотечные программы. При этом лишь около 100 из них выдают кредиты на регулярной основе и только 20 можно назвать активными участниками рынка.

К середине лета средние ставки по рублевой ипотеке выросли с докризисных 10,5-15 процентов до 18,5-25 процентов. Объемы кредитование в долларах и евро значительно упали. Размер первоначального взноса в среднем увеличился с 20 до 30 и более процентов от стоимости жилья. В основном, банки стали кредитовать граждан в возрасте от 21 года (ранее - от 18 лет) на срок не более 10-20 лет (до кризиса - 25-40 лет). Ряд банков ограничил возраст заемщика, до которого должен быть погашен кредит: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Банки стали учитывать такой фактор, как вероятность потери работы клиентом. Результат, как говорится, не заставил себя ждать - объемы ипотечного кредитования в стране начали стремительно падать

Другой пострадавшей от кризиса стороной стали ипотечные заемщики, многие из которых по разным причинам (увольнения или сокращение зарплаты) оказались неспособны выплачивать проценты по кредитам. При этом некоторые банки "отличились" тем, что повысили ставки по выданным займам, тем самым поставив в затруднительное, мягко говоря, положение даже платежеспособных клиентов. В суды посыпались иски об изъятиях ипотечного жилья, а у коллекторских агентств существенно прибавилось работы.

Реализация плана по восстановлению ипотечного рынка началась в декабре 2008 года, когда стало очевидно, что растущая задолженность граждан перед банками грозит перерасти в проблемный долг для государства. Для реализации программы помощи заемщикам АИЖК учредило ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК) и разработало стандарты рефинансирования. Стандарты, как это обычно бывает, оказались неидеальными и поэтому в течение года не раз совершенствовались. Программа предполагает предоставление заемщикам годового стабилизационного займа по ставке, равной ставке ипотечного кредита. Платежи по кредиту АРИЖК осуществляет вместо заемщика, который вносит только проценты за фактически перечисленные средства (до 50 раз меньше его обычных платежей). Сумма, потраченная агентством, плюс проценты с нее включаются в будущие платежи. В постльготный период финансовая нагрузка на заемщика вырастает не более чем на 15 процентов. При превышении данного показателя заемщик имеет право на улучшение условий ипотеки: увеличение срока кредитования или уменьшение процентной ставки. Реструктуризация без стабилизационного займа также возможна. Она предусматривает изменение некоторых условий кредита в пользу заемщика.

Второй частью плана стала финансовая поддержка АИЖК со стороны государства. С начала 2009 года разными способами (госкредит, увеличение уставного капитала, допэмиссия акций)

Выделенные средства, в частности, должны пойти на различные программы реанимации рынка ипотеки, которые в течение года разрабатывались разными ведомствами. Меры эти касаются улучшения схемы страхования заемщиков, расширения программы выкупа государством закладных у частных банков, субсидирования ипотеки из региональных бюджетов, сокращения сроков изъятия банками заложенного жилья, возможности гасить ипотеку с помощью материнского капитала.

Третья составляющая плана стала пропагандистской.. По заявлению руководства страны, идеальной для рынка станет ставка по кредитам в размере 6-7 процентов годовых, но в нынешних условиях нужно стремиться к 10-11 процентам.

После этого заявления сроки восстановления рынка ипотеки скорректировало АИЖК.

На руку государству, стремившемуся спасти ипотеку, сыграло и развитие событий на рынке жилья. Осенью падение цен на квартиры наконец-то замедлилось: некоторые сегменты рынка и вовсе начали дорожать, хоть и минимально. Для потенциальных покупателей это стало сигналом к размышлению о том, будут ли средние цены и дальше тихо ползти вниз или же рынок скоро пойдет вверх и пора поторопиться. Так или иначе, количество запросов в риелторские агентства и банки выросло.

То, чего так долго ждали и о чем так много говорили, началось летом: рынок ипотеки стал подавать признаки жизни. За достаточно короткий срок об улучшении условий кредитования объявили достаточное количество банков.

Оживление рынка подтверждается и участниками рынка, и аналитиками, и официальной статистикой. Рынок действительно восстанавливается. С августа началось снижение процентных ставок, уменьшается размер минимального первоначального взноса, происходит увеличение максимальных сумм кредита и сроков кредитования, наблюдается либерализация требований к заемщикам, на рынке вновь появляются программы кредитования первичного рынка недвижимости .Банки постепенно возвращают ипотечные программы к докризисным условиям. То, что банки идут на снижение первоначального взноса, говорит о том, что банковские аналитики оценивают ситуацию на рынке недвижимости как стабильную

О том, что в действительности привело к оживлению на рынке ипотеки в последние месяцы , однозначно говорить сложно. Скорее всего, речь идет о совокупности факторов. С одной стороны, столь пристальное внимание к рынку со стороны государства не могло не повлиять на банкиров: если уж на самых верхах ждут снижения ставок и выделяют значительные средства на поддержку рынка, то лучше среагировать оперативно, действовать на опережение конкурентов. С другой стороны, свою роль сыграл и рыночный фактор. "Оживление рынка ипотеки в основном происходит в результате положительной макроэкономической конъюнктуры, снижения стоимости денежных ресурсов для кредитных организаций, а также наметившейся стабилизации цен на недвижимость

Оживление рынка, безусловно, является позитивным моментом, но, к , вряд ли  станет сигналом к его полному восстановлению в былом масштабе.

ВЕРНУТЬСЯ НАВЕРХ