Menu

Путь выхода из ипотечного кризиса

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

Пнд, 14/09/2009

            Ипотечный кризис нанес решительный удар одновременно и по потребителям ипотеки, и по банкам. Возникла чудовищная ситуация, когда банки в целях снижения рисков непомерно задирают ставки и ужесточают требования к заемщикам. А те, в свою очередь, не могут в силу объективных причин выполнить обязательства перед финансовыми институтами. Государство обещает помочь, но дело ограничивается только словами. Как быть?

            Не в бровь, а в глаз

            Прежде чем ответить на вопрос: где искать выход из сложившейся ситуации, хочу коснуться одного очень болезненного вопроса. Кто был, есть и будет опорой российской экономики? Малый и средний бизнес, о чем только сейчас заявил Президент РФ Дмиртрий Медведев, подводя итоги первого полугодии 2009 года. Обнаружив дыру в бюджете равную трети бюджета страны.  Потому мне вдвойне странно, что именно этот класс в условиях нестабильной экономической ситуации на который приходится львиная доля всех выданных кредитов на покупку недвижимости оказался в самом обделенном положении. В начале 2009 года государство тратит огромные деньги на поддержку промышленных монстров, например, таких, как ГАЗПРОМ, АВТОВАЗ, ТРАНСМАШХОЛДИНГ, АО «Аэрофлот - российские авиалинии», и др., оставляя более мелкие компании вообще без внимания. Около 300 млрд. рублей было выделено на поддержку не только банковского сегмента, но и реального сектора экономики, хотя до последнего деньги так и не дошли. Сегодня эта политика признана ошибочной, и казалось бы, властные структуры догадаются, наконец, малому и среднему бизнесу протянуть руку помощи. Но нет. На днях Министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил о том, что пора сокращать государственное финансирование российской экономики. Министр считает госфинансирование экономики достаточным. По его словам, увеличение финансовых вливаний может происходить за счет роста дефицита бюджета и использования резервов, что сравнимо с дополнительной эмиссией денег. Это сведет на нет усилия по снижению процентных ставок и росту инфляции.

            Как мне кажется, если бы средства тратились более дальновидно, страшного дефицита бюджета в 3,187 трлн. рублей не возникло бы. А при таком раскладе о государственной помощи просить даже как-то неудобно.  Поэтому тот путь выхода из ипотечного кризиса, который предлагаю я, предполагает, скорее не помощь, а выполнение прямых обязанностей государства согласно Конституции РФ ст. 2: «Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства».

            Итак, давайте теперь разберемся с тем, что творится на рынке. В результате безработицы, массового сокращения доходов населения, число дефолтных ипотечных закладных стремительно возросло. Банки, разумеется, честно пытаются найти общий язык с добросовестными заемщиками, попавшим в затруднительное положение по уважительным причинам.  В частности, уже работают специальные программы по реструктуризации долга, которыми могут, к сожалению, воспользоваться  не более 50% желающих из-за достаточно жестких требований к заемщикам. Однако, как ни горько об этом говорить, все чаще появляются случаи, когда люди все равно не в состоянии погасить задолженность по ипотечному кредиту. Что в таком случае остается делать банкам? Обратиться в суд с исками о лишении прав собственности заемщика согласно кредитного договора. И, что самое неприятное (а, может быть, и невозможное), - выселение бывших собственников из когда-то принадлежащего им жилья. Почему я упомянул слово «невозможное»? Связано это, как я уже отметил, с российскими особенностями социальной защиты населения, согласно которым не приветствуется выселение человека из квартиры «на улицу». При отсутствии у заемщика другого жилья, ему должно быть предоставлено жилое помещение маневренного фонда (согласно п. 2 ст. 95 Жилищного кодекса Российской Федерации). Однако на данный момент такой фонд по субъектам Российской Федерации фактически не сформирован, и Омск - не исключение. Сформировать его должны были местные власти, но они тонут в проблемах по обеспечению жильем очередников льготников и т. д. Или же им банально не хватает денег.

             Кроме того, квартира с обременением - а именно так можно назвать недвижимость, где прописаны и проживают один или несколько человек, и которая выставлена на торги по решению суда, вряд ли найдет покупателя. Но кто захочет сегодня, когда предложение явно превышает спрос, покупать проблемную недвижимость? Желающих нет. Усугубляет ситуацию и то, что в Омске, например, жилая недвижимость уже подешевела в среднем, на 20-25%. А это значит, что если квартира покупалась   с первоначальным взносом менее 20%, и сегодня ее продают, то при продаже все-равно останется долг перед банком.  Иными словами,  даже продажа  этой квартиры не в силах погасить всей задолженности по ипотечному кредиту. Ситуация тупиковая, даже при продаже квартиры с торгов Банк не в силах возвратить себе долг полностью, а клиент не в состоянии рассчитаться с банком, оставаясь проживать в квартире на непонятных условиях. Что делать?

            Цена вопроса - сто миллардов рублей

            Согласно статистике, общее количество выданных ипотечных кредитов по стране составляет примерно 1 трлн рублей. Из них дефолтных на сегодня пока около 10%, то есть 100 млрд рублей, которые и составляют цену решения ипотечного вопроса! Не так уж и много в масштабах государства, учитывая важность национального проекта «Доступное жилье». Как могло бы происходить решение этого острого и злободневного вопроса? На мой взгляд, оптимальный сценарий развития таков: Центробанк делает заявку российским банкам о предоставлении достоверной информации о стоимости всех дефолтных ипотечных кредитов. Затем  государство выходит со специальной программой возможного выкупа им дефолтных квартир по желанию собственника (он же дефолтный заемщик). Обязательные условия: а). программа открыта, доступна и широко освещается в СМИ; в). квартира, ставшая впоследствии государственной собственностью, дает бывшему собственнику право проживания на условиях социального найма, т.е. с минимальной арендной платой. И самое главное - в случае улучшения своего материального положения, за ним остается право на возобновление ипотечного кредитования на эту же квартиру через этот же банк. Как вариант, бывший собственник после продажи квартиры и погашения кредита на оставшуюся сумму может по своему желанию купить себе квартиру меньшей площади и за меньшую стоимость. Возникает резонный вопрос: как быть с теми собственниками, чьи квартиры сегодня стоят дешевле, чем приобретались? Я считаю, что государство должно выкупать недвижимость по цене, по которой они приобретались, чтобы заемщик мог полностью рассчитаться с банком. Стоит подчеркнуть, что выкупая сегодня дороже реальные метры, государство создает себе федеральную собственность, чья стоимость уже через два года может компенсироваться хотя бы за счет ежегодно планируемой бюджетом инфляцией (около 15% в год). На банки возлагается обязанность вести переговоры с проблемными заемщиками с целью реструктуризации долга и возможном совершении сделки купли-продажи. Выкупленные государством квартиры могут находится у банка в доверительном управлении. Для тех же, кто отказывается от предложенного государством варианта, применяются самые строгие санкции. Вплоть до выселения из квартиры уже в сформированный к тому времени при помощи государства маневренный фонд.

            Несмотря на то, что вышеуказанная мной схема требует некоторых доработок и уточнений, она имеет ряд неоспоримых преимуществ:

  1. Снимается социальная напряженность у должников, а сегодня это десятки тысяч семей по всей стране.
  2. Банки получают возможность вернуть себе средства, а значит более охотно и с более реальными процентными ставками прокредитуют будущих заемщиков. И, что важно, не ужесточая требований, могут и дальше выдавать ипотечные кредиты, так как в случае их невозврата будет работать государственная программа. Ведь ипотека, на мой взгляд, это единственный инструмент решения жилищных вопросов в современных рыночных условиях.
  3. Ипотека перестанет быть именем нарицательным, так как у заемщика в сложной ситуации (потеря работы или трудоспособности) всегда есть выход: продать ипотечную недвижимость и вернуться к первоначальному варианту, что сегодня практически невозможно сделать.
  4. В России в результате таких действий будет сформирован фонд социального жилья, который необходим каждому цивилизованному государству. Сравните: в Америке он составляет около 30% от общего количества жилья, в Европе - более 50%, а у нас в стране он практически отсутствует. А ведь именно такой фонд играет огромную роль в социальной защищенности населения, и рано или поздно его придется создавать. И на мой взгляд, а я работаю в риэлторском бизнесе более 15 лет, сегодня - лучшее время для принятия таких важных государственных решений.

Автор: Валерий Райс, генеральный директор ООО АН «АВЕСТА-Риэлт»

ВЕРНУТЬСЯ НАВЕРХ