Menu

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ЧАСТЬ II

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

СР, 05/08/2009

Продолжение  Посмотреть Часть I

ЗАМЕНА ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА

Налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Причем, как отмечает Минфин России, такие расходы могут быть осуществлены не только за счет собственных средств, но и, например, за счет средств по государственным жилищным сертификатам (Письмо от 15.04.2009 N 03-04-05-01/214).

При замене вычета на расходы нужно также учитывать следующее:

1) Если вы одновременно продаете несколько объектов имущества, относящихся к одному виду (например, квартиру и комнату, которые находятся в собственности менее трех лет), то заменить вычет на расходы должны в отношении всех продаваемых объектов. Т. е. такая замена не может производиться выборочно (в частности, нельзя в отношении квартиры применить имущественный вычет, а в отношении комнаты заменить вычет на расходы).

2) Если продаются объекты, которые относятся к различным видам имущества (например, жилой дом, находящийся в собственности менее трех лет, и автомобиль), то в отношении одного объекта может быть применен вычет, а в отношении другого вычет может быть заменен на расходы.

Нужно иметь в виду, что если вы продали несколько объектов, которые относятся к одной категории, то при замене имущественного вычета подтвержденные расходы учитываются по каждому из таких объектов в отдельности. То есть уменьшить доходы от реализации конкретного имущества можно только на расходы, непосредственно связанные с получением этого дохода (Письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/164).

Например, В.А. Иванов в 2009 г. продал земельный участок, гараж и автомобиль. Земельный участок находился в собственности В.А. Иванова более трех лет. Срок владения остальным имуществом составляет менее трех лет. Земельный участок был продан за 780 000 руб., автомобиль за 150 000 руб., а гараж за 80 000 руб. Документы, подтверждающие расходы на приобретение, имеются только в отношении автомобиля. Эти расходы составили 200 000 руб.

Таким образом, В.А. Иванов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по реализации земельного участка в размере 780 000 руб., а по остальному проданному имуществу - в размере 125 000 руб. либо вправе уменьшить свои доходы от реализации автомобиля на 150 000 руб.

 

Если же вы продаете несколько объектов имущества, относящихся к одному виду, но со сроком нахождения в собственности как более, так и менее трех лет, то вычеты применяются следующим образом. По объектам, срок нахождения в собственности которых менее трех лет, имущественный вычет можно заменить. В отношении объектов, находящихся в собственности более трех лет, вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи имущества (Письмо Минфина России от 23.03.2009 N 03-04-05-01/136).

 

УМЕНЬШЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ  УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ

ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Напомним, что поскольку право требования по договору долевого участия является имущественным правом, а не имуществом, то к доходам от его продажи или уступки не может быть применен имущественный налоговый вычет (п. 2 ст. 38, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Однако указанные доходы могут быть уменьшены на расходы, связанные с приобретением и реализацией доли (права требования).

Например, Ю.И. Салов заключил договор долевого участия в строительстве. В начале 2007 г. он оплатил стоимость своей доли в строящемся доме в размере 800 000 руб. В конце 2009 г. он уступил право требования на квартиру за 1 500 000 руб.

Ю.И. Салов не вправе заявить имущественный вычет в размере 1 500 000 руб. Однако он может уменьшить полученные доходы от уступки права требования на расходы, связанные с получением этого дохода. В частности, на сумму оплаты доли в строящемся доме - 800 000 руб.

 

РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОЛУЧЕНИЕМ ДОХОДОВ

Расходы, связанные с получением доходов, включают в себя:

- затраты на приобретение имущества, а также имущественных прав в виде доли в уставном капитале, права требования по договору долевого участия в строительстве;

- затраты, связанные с продажей имущества.

Затраты на приобретение имущества (имущественных прав) вы несете, когда оплачиваете его (их) стоимость. Причем оплата может быть произведена не только денежными средствами, но и, например, векселем или иным имуществом. Но и в том и в другом случае такая оплата признается расходом физического лица на приобретение (Письма Минфина России от 22.08.2008 N 03-04-05-01/313, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/121).

К расходам на приобретение также относятся проценты по кредитам, которые вы взяли на покупку имущества (имущественных прав). При этом, из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения именно того имущества (имущественных прав), которое впоследствии было продано.

Например, Д.О. Белов взял кредит для покупки квартиры по договору инвестирования строительства. В кредитном договоре было закреплено, что кредит предоставляется для указанных целей. Предположим, Д.О. Белов переуступил право требования по договору инвестирования строительства. При получении дохода от переуступки прав требования он вправе в качестве расходов заявить не только размер средств, затраченных на приобретение права требования, но и проценты по кредитному договору. Однако учтены будут только те проценты, которые им фактически погашены.

Не связаны с получением дохода от реализации имущества: суммы уплаченной государственной пошлины за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРП, получение справок из земельного комитета и услуги нотариуса.

Следует помнить, что если вы продаете часть имущества, то налоговую базу вы сможете уменьшить только на расходы, соответствующие этой части проданного имущества. Например, при продаже 1/2 доли в квартире налоговая база может быть уменьшена на половину расходов по приобретению квартиры (Письмо Минфина России от 26.12.2008 N 03-04-05-01/481).

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ЖИЛИЩА

И ПОКУПКЕ НОВОГО

Часто граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую. В таких случаях уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры, нельзя. В отношении полученных доходов применяется лишь вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Дополнительно можно применить имущественный вычет при покупке жилья, если доход от продажи превышает имущественный вычет на продажу или есть другие облагаемые доходы (Письма Минфина России от 01.04.2009 N 03-04-05-01/163, от 03.12.2008 N 03-04-05-01/454).

Например, В.И. Ранич продал двухкомнатную квартиру, принадлежащую ему на праве собственности менее 3-х лет, за 2 000 000 руб. и приобрел трехкомнатную квартиру за 3 000 000 руб. Доходы от продажи квартиры в размере 2 000 000 руб. не могут быть уменьшены на расходы, связанные с приобретением трехкомнатной квартиры. Поэтому В.И. Ранич заявит имущественный вычет в связи с продажей квартиры в размере 1 000 000 руб. либо уменьшит доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением двухкомнатной квартиры. Также он может получить имущественный вычет на приобретение трехкомнатной квартиры, если ранее он его не использовал.

 

Неоднократность права на вычет.

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества может применяться столько раз, сколько раз налогоплательщик будет совершать операции по его продаже

Предоставление вычета.

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом. Таким образом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет.

Вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией.

Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, то помимо декларации и заявления на вычет необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы. В их числе гражданско-правовые договоры (купли-продажи и иные), платежные документы (приходные кассовые ордера, чеки ККТ, банковские выписки, платежные поручения, расписки и т.п.).

Продолжение

Вернуться: ЧАСТЬ I

ВЕРНУТЬСЯ НА ВЕРХ