Menu

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ЧАСТЬ I

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

Втр, 28/07/2009

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ

Имущественные налоговые вычеты предоставляются в тех случаях, когда налогоплательщик осуществляет определенные операции с имуществом. К таким операциям относится (п. 1 ст. 220 НК РФ):

1) продажа имущества;

2) приобретение (либо новое строительство) жилья.

 

Часть I

ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА

Налогоплательщики могут уменьшить свои доходы на сумму денежных средств, которую они получили при продаже имущества. Это касается и случаев отчуждения имущества по договору.

Имущество, при продаже которого предоставляется вычет

Данный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

К недвижимому имуществу, при продаже которого можно применить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе.

К иному имуществу относятся, в частности, автомобили, нежилые помещения, гаражи. Вычет можно применить и при продаже доли в праве общей долевой собственности на это имущество.

Долю в имуществе надо отличать от доли в праве общей долевой собственности. Под долей имущества следует понимать долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату.

Как  определить, что находится в собственности: комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности? В этом случае поможет свидетельство о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащим описание объекта недвижимого имущества.

Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета. Подтверждением тому, что доля выделена в натуре, может служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире.

Здесь необходимо иметь в виду, что к имуществу не относятся имущественные права (п. 2 ст. 38 НК РФ), в связи с чем при их реализации имущественный вычет заявлен быть не может. Это значит, что и при продаже доли в уставном капитале, уступке права требования по договору долевого строительства, которые являются имущественными правами, вычет не применяется.

Размер предоставляемого вычета зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика.

Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более 3-х лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи. Если менее 3-х лет, то в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., полученной от продажи жилой недвижимости и земельных участков, и 125 000 руб. при продаже иного имущества.

Вычет по имуществу, которое приобреталось по частям

Если имущество приобреталось (переходило в собственность налогоплательщика) частями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени нахождения каждой из частей в собственности. Таким же образом определяется размер вычета в ситуации, когда имущество находилось в долевой собственности нескольких лиц и они владели долями в течение разных периодов времени.

Если одновременно продается несколько объектов

Если налогоплательщик в течение года продал несколько объектов имущества, то у него может возникнуть вопрос, каким образом применять предельные размеры имущественного налогового вычета (1 000 000 и 125 000 руб.). Распространяются ли допустимые размеры вычета на весь доход, полученный от продажи имущества соответствующей категории (жилая недвижимость и земельные участки или иное имущество), либо они используются отдельно в отношении каждого объекта?

При продаже недвижимости жилого назначения и земельных участков никаких сложностей не возникнет. Вычет предоставляется в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, т.е. не пообъектно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ прямо установлено, что вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Иными словами, сколько бы вы не продали квартир, жилых домов и земельных участков в течение года, общий размер вычета для вас будет в пределах 1 000 000 руб.

 

Например, М.Е. Петров в течение года продал 2 квартиры по цене 3 млн.руб. каждая, а также дом с земельным участком в общей сумме 4 млн. руб. Одна из квартир находилась в собственности М.Е. Петрова более 3-х лет, в связи с чем вычет по доходам от ее продажи предоставляется на всю сумму дохода. Другое имущество находилось в собственности менее 3-х лет. Общая сумма дохода по этому имуществу составляет 7 000 000 руб. (3 000 000 руб. + 4 000 000 руб.). Однако имущественный вычет по такому имуществу составит всего 1 000 000 руб.

Для случаев продажи иного имущества не так все однозначно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ нет особой оговорки о том, следует ли применять вычет к доходам от продажи каждого объекта такого имущества или всего имущества в целом.

По мнению Минфина России, в данном случае вычет предоставляется в размере, не превышающем 125 000 руб. по каждому объекту иного имущества (Письма от 23.03.2009 N 03-04-05-01/137, от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156).

Например, гр. Иванов в течение года продал три автомобиля общей стоимостью 900 000 руб. В этой связи размер имущественного вычета составит 375 000 руб. (125 000 руб. x 3).

 

Если продается общее имущество

Если реализуется имущество, находящееся в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. При этом указанное распределение применяется при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности.

 

Например, супруги Серовы в 2009 г. продали квартиру, которая была у них в собственности менее 3-х лет, за 1 250 000 руб. При этом квартира находилась в общей долевой собственности по 1/2 у каждого из супругов. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 500 000 руб. каждому супругу.

Важно: отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца Налоговым кодексом РФ не предусмотрен!

Если же продается доля в объекте общей долевой собственности (например, в квартире), то вычет может быть использован собственником доли в полном объеме без распределения. Это касается доли, выделенной в натуре. То есть при продаже по одному договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом, указанное положение о распределении не применяется.

При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Отметим, что положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не раскрывают, в каком порядке оформляется такая договоренность между совладельцами. Для того чтобы исключить возможные претензии со стороны налоговиков, рекомендуем оформить ее письменно в виде соглашения о распределении вычета, подписанного всеми совладельцами. Вы можете распределить вычет в каких угодно пропорциях, даже 100% к 0%. В таком случае один из совладельцев отказывается от имущественного вычета в пользу другого совладельца.

Когда имущество приобретается в собственность супругами, но один из них не располагает достаточным доходом для получения возврата НДФЛ из бюджета, то в соглашении лучше указать, что имущественный вычет распределен между совладельцами в соотношении 100% и 0%, иначе можно получить отказ о возврате НДФЛ. Соглашение, составленное собственниками имущества, следует приложить к заявлению на вычет, поданному в налоговый орган каждым из совладельцев, претендующих на использование вычета.

В отношении продажи имущества, находящегося в общей собственности супругов, также отметим, что вычет может предоставляться в полной сумме любому из супругов независимо от того, кто является собственником имущества и на кого оформлены платежные документы, если брачным договором не предусмотрено иное.

Если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Продолжение

ВЕРНУТЬСЯ НА ВЕРХ