Menu

Операции с дробями: как избежать конфликта

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

Пнд, 13/07/2009

Операции с дробями: как избежать конфликта

Скандалы, связанные с куплей-продажей невыделяемых долей в квартирах и последующим силовым выселением невольных сожителей все так же остаются насущной проблемой.

Частная собственность на жилье подразумевает право распоряжаться им на свое усмотрение каждому из владельцев. Не удивительно, что периодически это приводит к возникновению патовых ситуаций, когда любые операции с квартирой в целом становятся невозможными, а перепродажа долей только усложняет положение.

Начинаются истории граждан по-разному. У кого-то после смерти супруга четверть квартиры отходила к его детям от первого брака. В другом случае девятую часть квартиры унаследовал несовершеннолетний ребенок гражданской жены погибшего брата. В третьем - после смерти родителей - в порядке наследования квартира переходит в собственность двух, а то и большее количество семей. А финал у этих историй практически один - невозможность пользоваться своей долей в натуре, невозможность получать доход от сдачи в аренду части жилого помещения, а бремя по содержанию унаследованного жилья лежит на всех совладельцах. Возможен и другой, худший вариант - меньшая доля жилого помещения оказывается в собственности определенной группы лиц, начинавших тут же терроризировать собственников. Новые совладельцы предлагали человеку продать за бесценок его часть квартиры, а в случае отказа угрожали, уничтожали имущество, просто выбрасывали собственника на улицу.

Эта проблема возникла еще в 1994 году, с принятием Гражданского кодекса РФ, часть 1 статьи 247 которого содержала положения о долевой собственности. С этого момента доли начали приобретаться в массовом порядке, потом они перепродавались и отнимались. В 2006 году правительство Москвы приняло постановление № 89-ПП, утверждающее правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства. Там была хорошая норма: если сособственник доли хотел зарегистрировать себя или еще кого-то, он должен был для этого представить соглашение с другим собственником или решение суда. Но в ноябре 2007 года Верховный суд признал это незаконным. 

Была предпринята попытка вместе с Управлением Федеральной миграционной службы ужесточить правила регистрации и вселения (если сособственники не являются членами одной семьи или нет изолированного помещения). Но все это тут же отменялось прокуратурой под предлогом ущемления прав граждан.

Дело в доле.

Определимся, что же является долей в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной - без определения долей, и долевой - с определением таковых. Пример совместной собственности - квартира, приобретенная в браке супругами. На нее имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго. При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будут, как правило,1/2 доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами. Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности - на каждую долю свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями объекта недвижимости. На основании этих документов каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью. Конечно, никто не отменял преимущественное право покупки. Это значит, что собственник доли первым делом должен предложить ее остальным сособственникам. И только после отказа можете ее отчуждать. Однако, есть, например, договор дарения, который позволяет обходить эту обязанность «на совершенно законных основаниях».

Но большая часть конфликтов по поводу долей возникает именно при наследовании имущества - из-за нежелания граждан решать возникшие разногласия путем размена. По поводу обязательной доли наследования хочется сказать: это не обеспечение социальной защиты граждан, как кажется законодателям, а какой-то пережиток советской эпохи. Человек хочет завещать конкретному лицу самое дорогое, а тут вдруг обязательно появляются наследники по закону с обязательной долей. Ведь наши граждане, написав завещание, далеко не всегда знают про эту обязательную долю. А знающие - ничего не могут отменить или изменить. На консультациях им прямо говорят: успевайте переоформить при жизни. Ведь во многих странах этого понятия нет, мало того, там в завещании можно указать не только наследника, но и того, кому не должно достаться ничего. По нашим законам это запрещено. Вот и тянется цепочка недовольства, перерастая в проблемы общей долевой собственности.

Жадные собственники.

 Проблема квартирного рейдерства набирает обороты. Причем первопричина этой тенденции - жадность собственников жилья, которые хотят пользоваться квартирами единолично, не хотят делиться. Ведь цепочка такая: жилплощадь по долям наследуется разными семьями, которые не хотят договориться по-хорошему. Владелец маленькой доли платит налоги за квартиру, номинально владеет ее частью, но пользоваться своим имуществом не может. В результате владельцам маленькой части не остается ничего, кроме того, чтобы продать свою долю каким-нибудь «лицам» за небольшие, но все-таки деньги. Эти «лица» потом благополучно продают эти доли, а новые хозяева начинают терроризировать сособственников квартиры.

Способ борьбы один - предупреждать возможные негативные события. Если у вашего умершего мужа вдруг оказался несовершеннолетний ребенок и ему выделили долю в вашей квартире, самое простое - быстро начинайте размен жилплощади. Нет гарантии, что эта доля не попадет в чьи-нибудь недобрые руки.

В практике нашего агентства мы сталкивались с ситуацией, когда люди, имеющие даже половину квартиры, испытывают трудности с вселением и пользованием жилым помещением. Мы всегда рекомендуем клиентам, имеющим конфликт при наследовании, добиваться в суде - в связи с невозможностью выделения маленькой доли в натуре - выплаты наследникам денежного эквивалента, такая возможность предусмотрена действующим законодательством. Если же проблемы уже достигли апогея, решать их придется чуть ли не с применением физической силы, поскольку органы правопорядка, как правило, в таких ситуациях бездействуют. Поэтому лучше до такой ситуации не доводить, а еще на этапе спора о недвижимом имуществе нанять хорошего адвоката.

Мелких агентств, которые могут взять такое дело в оборот, достаточно. И кризис, скорее всего, может подтолкнуть их к криминализации своего бизнеса. 

В цивилизованных крупных агентствах невозможно приобретение долей для «предпринимательской» деятельности. К нам часто обращаются с проблемами спорных долей, и мы стараемся решить их цивилизованно и мирно. Правда, не все и не сразу хотят мириться с возникшими трудностями. Но ведь надо отбросить эмоции и подумать о последствиях, и тогда - эта проблема решаема! 

ВЕРНУТЬСЯ НАВЕРХ