Menu

Самое время вкладывать средства в покупку недвижимости

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

Пнд, 26/01/2009

Рынок коммерческой недвижимости более или менее стабилизировался и резкого повышения, а тем более падения стоимости квадратного метра эксперты не предвещают. Вырученные от продажи валюты средства риэлторы рекомендуют незамедлительно вкладывать в недвижимость. О ситуации в отрасли в наступившем году рассказывает председатель Клуба брокеров, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Авеста-риэлт» Александр Барко.


Реальный дисконт - 10%

2008 год стал для рынка коммерческой недвижимости последним годом искусственно завышенных цен и амбициозных заявлений. Пик стоимости объектов недвижимости пришелся на июль 2008 года. К слову, с 2005 по 2008 год цены на офисные площади увеличились на 175%, а на торговые - на 100%. Наступивший год стал годом возврата к реальности и это видно уже сейчас.

«Бизнесмены очень быстро среагировали на кризисную ситуацию и установили реальные цены на свои объекты, - говорит Александр Барко. - Продажи как таковой сегодня нет, собственники переключились на аренду. Свои площади они сдают, конечно же, не по таким ценам, по каким хотелось бы. В аренду закладывается минимальная цена, лишь бы покрыть коммунальные платежи. Зато в перспективе, когда рынок выйдет из сложившейся ситуации, собственники вновь начнут зарабатывать».

По словам Александра Барко, цена продажи или аренды сегодня рассматривается с 10%-ым дисконтом. Больший дисконт может быть только в случае, когда бизнесмен находятся в сложнейших финансовых условиях. «Ни о каком 50%-ом дисконте, как пишут в некоторых СМИ, речи идти не может, - заметил Александр Барко. - Собственники никогда не пойдут на такую скидку, им предпочтительнее, повторюсь, сдать объект в аренду».


Динамика стоимости продажи объектов коммерческой недвижимости (цена предложения). 2008-2009гг. (т.р./кв.м.)

На сегодняшний день общее количество объектов не увеличилось, возросло количество объектов с так называемой открытой ценой. Продавцы готовы открывать свои цены, но покупатели не готовы покупать по таким условиям. Поэтому на данный момент предложение сильно превышает спрос. И это несмотря на то, что в январе количество предложений снизилось на 33% - большинство операторов коммерческой недвижимости сократили расходы на рекламу.

«Сейчас самое оптимальное время для вложения в коммерческую недвижимость, а тем более тем бизнесменам, у которых появились свободные средства, которые они заработали на валюте, - заметил господин Барко. - Рынок достиг нижней стабилизации рынка и резких скачков цены не будет. Возможна корректировка стоимости в сторону снижения на 2-5%, но эта не та сумма, на которой стоит экономить. Выбор сегодня богатейший, цена приемлемая - что еще нужно для благоприятного вложения средств?»


Динамика средней стоимости 1 кв.м. аренды объектов коммерческой недвижимости (цена предложения). 2008-2009гг. (р./кв.м.)

Средняя стоимость объектов недвижимости

Объект

Апрель

Июль

Октябрь

Январь

Апрель - Июль, %

Июль - Октябрь, %

Октябрь - Январь ,%

Торг. площади

750

746

561

547

0,6

24,8

2,5

Офисные помещ.

625

628

530

501

-0,5

15,6

5,5

Помещ.св.назнач.

690

698

526

505

-1,2

24,6

4,0

Произв.помещ.

171

177

154

149

-3,5

13,0

3,2


Ритейлеры - виновник падения цен

Больше всего в последнее время пострадали ритейлеры. С июля 2008 по январь 2009 года цена на торговую недвижимость упала на 27%. Тенденция к снижению возникла, главным образом, из-за закрытия большого количества магазинов сети «Пятерочка» и «Омского бекона». Сетью «Пятерочка» управляет московская X5 Retail Group и по информации экспертов в области коммерческой недвижимости пока компания оставила за собой право аренды двух магазинов. Всего же планируется возобновить работу лишь 8-ми магазинов из 24-х, наиболее знаковых и прибыльных.

«В 2006 году ритейлерские сети начали активную захватническую позицию регионов за счет кредитных ресурсов, - говорит Александр Барко. - Они брали кредиты и перекрывали их тоже кредитами. Помимо всего прочего, брали еще и товарный кредит. Таким образом, 90% всего оборота находилось в кредите. Как только этот ресурс перекрыли банки, стало нечем перекрывать долги. Поэтому ритейл стал наиболее уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Ни офисы, ни склады не работают по такому мощному кредитному ресурсу».



Динамика цен на коммерческую недвижимость с 2005 по 2009гг. Офисные помещения

Девелоперы оживут через год

Сегодня как минимум 80% девелоперских проектов, находящихся на стадии разработки проектов, заморожено. С одной стороны, это хорошо - многие федеральные операторы пока не придут в наш регион, а значит, появилась прекрасная возможность для развития и становления местных девелоперов. «Через год замороженные объекты начнут оживать, но их концепция будет иная, - отметил Александр Барко. - Будет пересмотрено количество квадратных метров, наполнение, интерьер и архитектура. К объекту недвижимости будут подходить как к своему детищу, осознанно, а не как к очередной «коробке». Будут, наконец, привлекать консультантов, чтобы те продумали им концепцию». Раньше же большая часть девелоперов средней руки предпочитало обходиться без помощи местных консультантов и строило объекты согласно разработанному архитектурному проекту. Подобный подход породил появление множества торговых и офисных центров, которые уже сегодня не отвечают требованиям рынка и оказываются заведомо проигрышными перед конкурентами.

Застройщики, не придававшие значения консалтинговым услугам, сейчас столкнутся с необходимостью реконцепции для сохранения арендаторов и потребителей. Этот процесс произойдет примерно через год, и проводить его должны именно омские консалтинговые компании, что позволит им также выжить в столь непростых условиях.

 

журнал «Бизнес недвижимость» от 26.01.2009

ВЕРНУТЬСЯ НАВЕРХ