Menu

От чего не спасет 214-ФЗ

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

ВС, 10/05/2009

От чего не спасет 214-ФЗ

На первый взгляд закон «Об участии в долевом строительстве...» выглядит панацеей от всех бед, с которыми может столкнуться дольщик в нестабильной экономической ситуации, но на самом деле не все так просто. При использовании 214-го закона в условиях кризиса повышается риск «недостроя». Закон был принят, когда считалось, что у застройщиков безумные прибыли, и они купаются в деньгах. Сейчас ситуация складывается не в пользу этого закона. Например, кризис может заставить застройщика делать на объекте больше квартир, чем было запланировано ранее, т.к. квартиры меньшей площади более востребованы в данный момент. В этом случае любая мобильность застройщика обеспечивает клиентам продолжение стройки, а 214-й закон, напротив, связывает и порождает риски долгостроя. Или другой пример: закон запрещает застройщику переносить деньги, внесенные дольщиком за один объект, на стройку другого, что в новых экономических условиях невыгодно. Да, вкладчики действительно могут быть уверены, что все деньги, которые они заплатили, вложены в этот самый «недострой», но будут ли они рады тому, что застройщику начислят пени, которые тот вряд ли сможет выплатить, и спросит себя: «А стоит ли мне вообще достраивать объект?» Логика 214-го закона правильна, но получается, что в ситуации нестабильного, дефицитного с точки зрения денег рынка, закон становится малоэффективным.
Кроме того, в самом законе до сих пор не устранены определенные скользкие моменты. Например, площадь квартиры, указанная в проектной документации, на практике часто незначительно отличается от фактической.
214-й закон не спасает и от повышения цены строящегося объекта, если договор предусматривает возможность ее пересмотра.
Поэтому необходимо внимательно изучать договор долевого участия, надо смотреть на сроки документов: разрешения на строительство, инвестиционного контракта, аренды земельного участка и т.д., проверять, соизмеримы ли они с окончанием строительства дома. Если срок сдачи дома в эксплуатацию - декабрь 2010 года, а срок аренды земельного участка истекает в 2009-м, то следует потребовать объяснений. Надо обращать внимание и на параметры квартиры: метраж, планировку, наличие балкона или лоджии и т.д. Когда дом сдается Госкомиссии, БТИ проводит замер квартиры и если фактический обмер БТИ не соответствует площади, указанной в договоре, то дольщику придется доплатить за эти лишние метры, но, правда, ему вернут разницу, если площадь оказалась меньше.


Минус для застройщика
У 214-го закона еще есть ряд особенностей, которые не особенно приятны застройщикам. К ним относится сложная процедура внесения изменений в проект: если застройщик опубликовал проектную декларацию, но в ходе строительства понял, что рационально что-то изменить, для этого он обязан получить согласие всех, кому уже продал квартиры. А продав хотя бы одну квартиру, застройщик лишается права в дальнейшем остальные продавать на других условиях, в частности, по более низкой стоимости. При снижении цен или каких-либо значительных скидках, застройщики рискуют встретить у себя на пороге очередь дольщиков, требующих свои деньги.
Но самая важная проблема, которая стоит сегодня перед застройщиками - согласование документов на строительство с госорганами. 214-й закон не определяет никаких сроков таких процедур, а ведь именно из-за долгого согласования часто срываются сроки сдачи всего объекта, и возникает необходимость платить неустойку с первого дня просрочки, а дольщик имеет право сразу же расторгнуть договор. В то же время при просрочках платежей по договору долевого участия застройщик может его расторгнуть только по истечении трех месяцев, сразу же подавать в суд на расторжение договора возможно только, если дольщик нарушит срок внесения платежа более трех раз за год.


В итоге
От недобросовестности застройщика лучшей защиты, чем 214-й закон еще не придумали. Но, как считают профессионалы, даже он не может на 100% уберечь от «недостроя» в условиях экономического кризиса. Поэтому покупая квартиру в строящемся доме, стоит обращать внимание не только на схему реализации жилья, но и на репутацию застройщика и на его финансовое состояние. Не надо покупать квартиры в домах, где еще не начали возводить даже первые этажи - лучше заплатить больше и снизить риски.

 

К оглавлению

На главную

ВЕРНУТЬСЯ НА ВЕРХ