Menu

Коммерческая недвижимость переоценена на 20-40%

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

Пнд, 01/12/2008

Бизнес сегодня переживает не лучшие времена: экономический кризис, как «естественный отбор», в живых оставляет самых сильных и приспособленных игроков. Для тех, кто смело смотрит вперед, задачи остаются такими же, что и всегда, просто решаются они в других условиях. О ближайших бизнес-перспективах рассказал начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Авеста-риэлт», член Клуба брокеров Александр Барко.

Кризис доверия.

Сегодня на рынке царит паника, страх и неопределенность. Сформировались нечеткие очертания своих возможностей, что называется, «отложенный спрос» - когда есть желание улучшить свои условия, но непонятны перспективы. Поэтому, в нашей стране кризис, по большому счету, не финансовый. Мы переживаем кризис доверия.


В последнее время продажи коммерческой недвижимости значительно снизились. Основная причина - отсутствие финансовой «поддержки» банков, большинство из которых свернули программы кредитования коммерческой недвижимости, повысили ставки и увеличили сроки рассмотрения кредитных заявок с одновременным ужесточением требований к потенциальным заемщикам. В результате, буквально за пару месяцев, развитие этого сегмента ипотечного кредитования практически полностью остановлено. Банки заняли выжидательную позицию и больше значения уделяют тому кредитному портфелю, который уже сформирован. Кстати, они же являлись постоянными покупателями крупных офисных площадей. Сейчас собственникам недвижимости приходится дробить такие площади, и ждать своего покупателя.
Также ранее большая доля сделок по коммерческой недвижимости происходила путем перепродажи объектов. Крупные бизнесмены скупали неликвидное имущество у муниципалитета, либо у частных структур, приводили его в порядок (а зачастую обходились и без этого) и перепродавали. Сейчас они стремятся реализовать имеющиеся объекты и вкладывать освободившиеся средства либо в другую сферу, либо и вовсе в другие регионы.
Положительной тенденцией кризиса можно назвать появление реальной цены продажи помещений. Ажиотаж на рынке коммерческой недвижимости в 2005-2007 годах привел к резкому росту цен (в среднем по сегментам на 120-160 %), что не могло продолжаться бесконечно. Даже сегодняшние цены, по оценкам специалистов Клуба брокеров, завышены на 20-40%. В среднем, собственник сегодня готов снижать цену до 25-30 %. Между тем, на этом фоне не удалось избежать хитрецов, которые желают сорвать солидный куш путем спекулятивной скупки объектов. Например, собственник просит 70 000 рублей за квадратный метр своего имущества, а «покупатель» согласен только на 30 000 рублей. Однако даже в условиях кризиса вряд ли найдутся отчаянные собственники, готовые за бесценок продать свой объект. Если, конечно, они не находятся в сложнейших финансовых условиях, да еще и под давлением банков. Ликвидные же объекты сейчас никто не будет продавать и это надо понимать.

Главный теперь покупатель и арендатор.
Вслед за резким снижением сделок по продаже объектов коммерческого назначения, возрос спрос на аренду помещений. И это в принципе логично. Все чаще предприниматели предпочитают арендовать офис или склад, а не замораживать значительную сумму, вкладывая её в покупку помещений. Однако, несмотря на перераспределение в сторону аренды, роста ставок не произошло. Наоборот, они значительно снизились. Причина одна - за последние несколько лет строительный бум привел к выбросу большого количества площадей, а поскольку многие предприниматели «сворачивают» свой бизнес, освобождаются даже дефицитные доселе площади по 10-15 квадратных метров.
Арендовать квадратный метр квартиры на первом этаже под коммерческое использование сегодня можно не за 1000 рублей, а за 600. Торговое помещение в самом центре города (в районе Голубого огонька) обойдется арендатору не в 4500-5000 рублей за «квадрат», а в 1500. Таким образом, собственники помещений готовы сдавать свои пустующие площади практически за любую более или менее адекватную цену, лишь бы сдать, ибо во время простоя прибыль они вообще не приносят.
Если раньше собственники выборочно подходили к потенциальным арендаторам, то сегодня они ими дорожат и идут практически на все их условия. Самая большая заслуга сегодняшней экономической ситуации в том, что собственники перестали быть главными в цепочке «покупатель-продавец» или «арендодатель-покупатель». Сейчас главное действующее лицо - покупатель и арендатор. Именно они диктуют условия и могут (в разумных пределах, конечно) манипулировать собственниками.

Халявы не будет
По прогнозам специалистов Клуба брокеров, ситуация на рынке коммерческой недвижимости выровняется к осени 2009 года. Самое тяжелое время или «дно кризиса» произойдет в начале зимы, но уже к лету ситуация начнет выправляться.
«Остановиться полностью бизнес не может, - считает Александр Барко. - Банки тоже не смогут больше трех-четырех месяцев существовать, не выдавая кредиты, ведь это их основная деятельность. Если предположить, что банки перестанут кредитовать население, они сразу же закроются, а значит произойдет коллапс. Никаких предпосылок для этого нет».
По оценкам специалистов, кредитование должно возобновиться в конце весны - начале лета 2009 года. Причем, по старым ставкам. « Объявленные сегодня ставки нереальны для нашей экономики, они превышают рентабельность, - отметил Александр Барко. - Скорее всего, весной - летом произойдет снижение ставок».
В целом же, кризисные явления абсолютно закономерны. Экономика, как и любая сфера, развивается циклически, и после семилетнего подъема обязательно должен наступить спад. Вот он и наступил. Как правило, в такой переходный период «вымываются» самые слабые звенья - спекулятивные сделки, непродуманные девелоперские проекты и многое другое. В компаниях стимулируется активность и пересматривается эффективность работы. Поэтому во всем есть положительное влияние, главное его найти. Что касается коммерческой недвижимости, то специалисты рекомендуют собственникам ликвидного имущества быть более реалистичными, просчитать свои риски и не в коем случае не сбрасывать за бесценок свои активы, даже в период «дна» кризиса. А покупателям надо не рассчитывать на дармовую покупку - халявы явно не будет.

                                                                                       
журнал «Бизнес недвижимость» от 1.12.08

ВЕРНУТЬСЯ НАВЕРХ