Menu

Ипотека жива! Пока…

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

СР, 24/12/2008

Сегодня ипотечные кредиты омичам готовы предоставить 19 банков

С 1 декабря изменились условия предоставления ипотечных кредитов сразу в нескольких банках, подразделения которых есть в Омске. Многие кредитные организации, прежде активно работавшие с ипотекой, на время приостановили свои программы (кто - до января 2009 года, кто - «до лучших времен»), а некоторые и вовсе отказались от них. Тем не менее получить ипотечный кредит можно и сегодня. Вот только далеко не всем желающим он по зубам.

Самые стойкие

Ряды «бойцов ипотечного фронта» начали редеть еще нынешним летом или даже весной. Точнее сказать сложно, поскольку далеко не все готовы были сразу объявить о сворачивании своих программ. К декабрю в строю остались только самые стойкие, но и они вынуждены были неоднократно менять условия кредитования, раз за разом ужесточая требования, предъявляемые к потенциальным заемщикам.

Управляющий омским филиалом Абсолют Банка Ольга ЗДОР так прокомментировала сложившуюся ситуацию: «В целом по рынку в первую очередь ограничения коснулись наиболее рисковых продуктов - это кредиты без первоначального взноса или с минимальным первоначальным взносом, а также кредитование квартир в новостройках. Безусловно, банки стали более внимательно относиться к оценке платежеспособности заемщиков. Теперь в случае сомнений в кредитоспособности клиента ему скорее всего предложат пригласить созаемщика или оформить заем на меньшую сумму».

Названия банков и условия ныне действующих программ размещены в сводной таблице. Здесь, однако, следует сделать две оговорки. Первая: автор не имеет возможности лично проверить работоспособность каждой из программ, а потому приходится полагаться на заверения сотрудников соответствующих банков. Вторая: сотрудники АК БАРС Банка и Райффайзенбанка заявили о том, что ипотечные кредиты у них выдаются, но так и не удосужились ответить на запрос об условиях программ, направленный им 2 декабря. Поэтому строчки остались пустыми.

Понятно, что в таблицу вошли лишь основные параметры ипотечных кредитов. Обо всех остальных подробностях (которые для кого-то могут оказаться очень существенными) следует разузнать непосредственно в банке или у его партнеров - ипотечных брокеров. Там же можно получить список документов, которые необходимо приложить к заявке на получение кредита.

Список у каждого банка свой, так же, как и требования, предъявляемые к заемщикам. Они могут касаться минимального и максимального возраста, наличия прописки и/или гражданства, продолжительности общего или непрерывного трудового стажа, уровня образования, наличия детей или их возраста, профессии и еще много чего другого - вплоть до наличия городского телефона на рабочем месте. И чем сложнее времена, тем длиннее этот список.

Определенные (и опять-таки у каждого банка - свои) требования предъявляются также к объектам недвижимости, принимаемым в качестве залога. К отдельным квартирам в новых домах все относятся благосклонно. Сложнее обстоят дела с квартирами в домах не совсем новых. Кое-кто готов брать в залог индивидуальные дома, еще реже принимают к рассмотрению отдельные комнаты в квартирах. При этом ограничения могут касаться и возраста дома, и степени благоустройства, и материала стен (крыши, перекрытий, фундамента), и этажности, и расстояния от банка... Словом, кто во что горазд.

Некоторые банки требуют (кто - во всех случаях, кто - в отдельных) в дополнение к ипотеке предоставить иное обеспечение - залог другого дорогостоящего и ликвидного имущества (скажем, автомобиля или ценных бумаг), поручительство юридических либо физических лиц, если они не являются созаемщиками по договору. Причем в одних банках поручителями и/или созаемщиками могут быть только близкие родственники, в других - кто угодно. И количество их тоже может быть разным - от одного до четырех человек.

Рассказать обо всем в одном материале нереально да и смысла особого нет: во-первых, требования могут измениться в любой момент; во-вторых, весомость одних и тех же параметров каждый банк волен оценивать по-своему. Поэтому о некоторых особенностях программ будет сказано ниже, а обо всем прочем стоит поговорить с кредитными инспекторами.

Есть еще один источник более подробной информации - интернет-сайты банков. На многих сайтах вдобавок помещены калькуляторы для расчета предельного размера кредита и величины ежемесячного взноса. На некоторых можно также заполнить и отослать в банк предварительную заявку на получение кредита. Однако имейте в виду: далеко не всегда размещенная на сайте информация целиком и полностью соответствует условиям, действующим в омском филиале (представительстве, кредитно-кассовом или операционном офисе) данного банка.

От общего - к частному

Для начала несколько слов о таблице. В графе «Сумма» указаны лишь условные граничные значения. Для каждого заемщика сумма кредита устанавливается индивидуально, в зависимоти от уровня доходов - его и созаемщиков (если наличие созаемщиков допускается условиями программы).

В графе «Дополнительные расходы» указаны лишь обязательные платежи в адрес банка: за рассмотрение заявки, оформление и выдачу кредита и т.п. (формулировки могут быть разными). А вот стоимость аренды сейфа, комиссия за снятие наличных и прочие «нестандартные» расходы сюда не входят, равно как и оплата услуг оценщика или страховые платежи. Поскольку сейф или наличные потребуются не всем, тарифы у страховых компаний разные, а каждый из банков готов работать с четырьмя-пятью страховщиками.

Большинство действующих сегодня программ предусматривает выдачу ипотечных кредитов на приобретение только квартир и только на вторичном рынке. Купить в кредит квартиру (реже - таунхаус) на первичном рынке сейчас можно лишь в особых случаях: когда дом, в котором она находится (или застройщик этого дома), имеет аккредитацию банка и вдобавок строительство близится к завершению.

Впрочем возможен другой вариант: взять целевой кредит под залог имеющегося жилья (лучше всего - квартиры). Ставка по нему, как правило, на 1,5-2% годовых выше, чем по обычному ипотечному, а размер не может превышать определенной доли рыночной стоимости залога. Использовать такой кредит можно для разных целей: покупки или ремонта квартиры (в том числе на ранних этапах строительства), постройки или реконструкции дома и т.д., и т.п. Но в любом случае целевое использование должно подтверждаться документами.

В Газпромбанке есть еще специальный кредит «Ипотека +» - на отделку и реконструкцию помещений. Его можно получить только в дополнение к ипотечному кредиту этого банка в размере до 50% от основного кредита. Ставка и срок - такие же, как у основного. При этом заемщики ГПБ могут гасить задолженность не только ежемесячными аннуитетными платежами, но и по другой схеме: погашение процентов - ежемесячно, а основного долга - ежемесячно или ежеквартально равными долями.

Кредит «На улучшение жилищных условий» в Газпромбанке выдается с условием, что в течение 9 месяцев старая квартира будет продана, а вырученные средства использованы для частичного погашения кредита. После этого ставка по кредиту снижается на 0,5%. По условиям аналогичной программы банка УРАЛСИБ старую квартиру можно продать в течение 6 или 12 месяцев. В первом случае размер кредита может составить до 70% стоимости имеющейся квартиры, во втором - до 60%.

В большинстве банков минимальный первоначальный взнос, который заемщик вносит при получении ипотечного кредита, равен 30% от стоимости приобретаемого жилья. Но в условиях снижения цен на недвижимость ряд банков увеличил его размер до 40%, а ОТП Банк - даже до 50%, чтобы иметь возможность в случае необходимости быстро продать заложенную квартиру.

А в КМБ Банке и МДМ-Банке минимальный первоначальный взнос может быть равен и 30%, и 40%. В первом из них меньшее значение взноса применяется при покупке квартир, а большее - при покупке загородного дома. МДМ-Банк требует вносить 40% стоимости, в случае если заемщик является индивидуальным предпринимателем (ИП), собственником бизнеса или приобретает недвижимость с целью инвестирования. К последней категории относят тех, кто имеет в собственности не менее трех квартир или основной доход получает от сдачи недвижимости в аренду.

В Газпромбанке ИП и собственники бизнеса несут дополнительные расходы за рассмотрение заявки на предоставление кредита, а в Городском Ипотечном Банке для них все ставки на 1% выше. Во многих банках установлены повышенные ставки по кредитам для тех, кто не может подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ, предоставляя взамен справку по форме банка. В банке ВТБ 24 они будут на 1% выше указанных в таблице, в СДМ-Банке - на 0,5%.

Банк УРАЛСИБ, наоборот, практикует снижение ставок на 0,5% для некоторых категорий своих клиентов: заемщиков с положительной кредитной историей, владельцев достаточно крупных вкладов, держателей зарплатных карт, эмитированных банком.
Очень часто величина ставки зависит от срока, на который предоставляется кредит, и размера первоначального взноса. Принцип у всех банков один и тот же: чем короче срок и больше первый взнос - тем ниже ставка. А вот разбивка срока на диапазоны и градация ставок может быть очень разной.

В Городском Ипотечном Банке на размер ставки влияет еще и режим досрочного гашения. Заемщик сам выбирает один из двух вариантов: либо первые 5 лет платит 5% комиссии от суммы досрочного погашения, либо уже через 3 месяца после выдачи кредита может вносить досрочные платежи без комиссии. Во втором случае ставка по кредиту на 1% выше.

Вообще мораторий на досрочное гашение может быть разным - как по продолжительности, так и по характеру. Скажем, в Банке Москвы или МДМ Банке досрочное погашение возможно и в первые месяцы, но только с уплатой комиссии в размере 2% от внесенной суммы. А банк ВТБ 24 в течение трех месяцев или СДМ-Банк в течение полугода дополнительные взносы просто не примут.

Самая любимая валюта

Совершенно неожиданно оказалось, что и по этому поводу мнения банков не совпадают. Одни свернули свои программы кредитования в рублях, другие, напротив, только в них и кредитуют. Как пояснила заместитель директора по розничному бизнесу Омского регионального филиала ОАО АКБ «РОСБАНК» Ольга ЗВЕРЕВА, сделано это «с целью минимизации кредитных рисков, связанных с нестабильностью валютных курсов. Размер ежемесячного платежа в пересчете на рубли по кредиту, выданному в начале года в долларах США, увеличился почти на 12%. Кроме того, кредиты в валюте в большей степени были ориентированы на Московский регион, жители которого давно оценивают свои доходы и расходы именно в условных единицах. Ситуация в Омском регионе иная - население к иностранной валюте относится осторожно, отсюда и незначительная доля таких кредитов: 2,7% от общего объема выданных филиалом ипотечных кредитов».

Валерия ГОНЧАРОВА, руководитель офиса Городского Ипотечного Банка в Омске, прокомментировала решение банка так: «Не стоит ждать в ближайшее время расширения программ рублевой ипотеки. Кредиты в рублях сейчас выдают только те кредиторы, у кого есть собственные средства или средства материнских компаний. В связи с приостановкой программ кредитования в рублях количество обращений в Банк от жителей Омска сократилось в 2 раза. Интерес к долларовым кредитам пока небольшой, но мы ожидаем, что число обращений будет постепенно расти. Это связано с тем, что ставки по программам в долларах на 3-5% ниже, чем по рублевым продуктам на рынке. Следовательно, выбрав долларовый кредит, заемщик может либо взять большую сумму кредита при своем доходе, либо уменьшить ежемесячный платеж по сравнению с платежом при той же сумме кредита в рублях. Например, при доходе заемщика 30 000 руб. в месяц сумма кредита составит примерно 654 000 руб., или около $27 000 (т.е. порядка 730 000 руб.) из-за разницы в процентных ставках».

А в КМБ-Банке от выбора валюты зависит не только процентная ставка по кредиту, но и срок, на который он предоставляется: в рублях - до 18 лет, в долларах - до 24 (при этом срок кредита должен быть кратен 12 месяцам.)

У омичей есть возможность получить кредит и в других валютах. Несколько банков кредитуют в евро. При этом в МДМ Банке ставки по кредитам в евро те же, что и в долларах, а минимальная сумма досрочного гашения составляет 350 евро. Тот же подход и у ОТП Банка: ставка в обеих валютах там 15,5%. В банке УРАЛСИБ, напротив, ставки в долларах равны рублевым, а в евро - ниже.

Кроме того, ОТП Банк кредитует и в швейцарских франках - под 15,2%. А еще выдает кредиты с плавающими ставками: в первый год ставка равна 15,3% (в долларах и евро) или 15% (во франках), а со второго года составит 10%+ Libor1Y во всех валютах. Поскольку кредиты в иностранной валюте выдаются в этом банке лишь с июня, там затруднились дать ответ, какая из валют пользуется большим спросом. В филиале Абсолют Банк, который работает с тремя валютами, самые популярные кредиты все же в рублях, а на кредиты в евро спрос совсем небольшой.

В Банке Москвы можно взять кредит в пяти валютах: ко всем вышеперечисленным добавляются еще японские иены. Правда, предложение кредитов во франках и иенах ограничено и омский лимит на сегодня исчерпан. Но в январе такие кредиты снова будут выдаваться. Размеры ставок весьма сильно зависят от валюты: в долларах и евро они составят 15-16,5% (для разных сроков кредитования), в швейцарских франках - 12-13,5%, а в иенах - 11,5-13% годовых.

Для кого-то есть и льготы...

Помимо стандартных программ, о которых было сказано выше, в Омске работают и оригинальные программы. Так, Сбербанк продолжает кредитовать на льготных условиях молодые семьи. Воспользоваться кредитом «Молодая семья» могут молодые супруги либо неполные семьи, в которых один из супругов или мать (отец) из неполной семьи не достигли 35-летнего возраста. Для семьи с детьми размер кредита может составить до 80% стоимости кредитуемого объекта недвижимости (для семьи без детей - до 70%). При расчете платежеспособности могут быть учтены доходы не только самого заемщика, но и его супруга/супруги, а также родителей. Рождение ребенка или ведущаяся стройка - основание для получения отсрочек по выплате основного долга на 2 или 3 года.

А недавно Сбербанк совместно с Омским ипотечным агентством (ОИА), агентством недвижимости «Миэль» и крупнейшими строительными компаниями Омска запустил проект, в рамках которого можно приобрести квартиру непосредственно у застройщика, сэкономив на выплатах банку, поскольку застройщики компенсируют большую часть комиссии за обслуживание ссудного счета. При этом источником первоначального взноса могут быть жилищные сертификаты и субсидии.

Как известно, Правительство РФ на днях разрешило уже в 2009 году использовать «материнский капитал» для погашения ипотечных кредитов. Для многих семей это может стать выходом из весьма затруднительного положения и, как минимум, на год приблизить долгожданное новоселье. А месяцем раньше указом губернатора Омской области был утвержден Порядок компенсации семьям расходов на погашение части ипотечного жилищного кредита в случае рождения (усыновления) второго ребенка или последующих детей. Размер компенсации составляет 200 000 рублей, и ее уже успели получить 55 омских семей.

Для получения компенсации необходимо, чтобы кредитный договор либо договор займа под залог приобретенного жилого помещения был заключен после 1 января 2007 года, но не позднее даты рождения (усыновления) второго или последующих детей. При этом в счет погашения основной суммы долга по ипотечному жилищному кредиту (займу) должна быть внесена сумма не менее размера предоставляемой компенсации, а родители (одинокий родитель) или усыновители и ребенок были зарегистрированы в помещении, являющемся предметом залога.

Средства на компенсации выделяются в рамках областной целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Омской области до 2010 года». В областном минэкономики подчеркивают, что не
ативные тенденции на финансовом рынке никак не отразятся на дальнейшей реализации этой программы.

В бюджете 2009 года на развитие региональной ипотеки уже заложено почти 312 млн руб. Из них 100 млн предназначено для выплаты компенсаций по ипотечным расходам, благодаря чему 500 семей смогут воспользоваться данным видом государственной поддержки. Остальные средства пойдут на строительство жилья в рамках региональной ипотечной программы.

2 декабря в микрорайоне «Полет» был заселен последний дом, и теперь строительство будет вестись только в новом жилищном комплексе «Московка-2». Общая площадь возводимого на его территории жилья составит около 120 тыс.кв. м - это около 2 000 квартир. Первая очередь строительства (64 квартиры общей площадью около 4 000кв. м) будет введена в эксплуатацию в начале 2009 года.

Как и прежде, на участие в региональной программе могут рассчитывать работники организаций, финансируемых за счет областного или местного бюджетов, органов государственной власти, участники боевых действий, молодые семьи (возраст каждого из супругов или одинокого родителя не должен превышать 31 года), а также семьи, имеющие троих и более детей, и «приемные семьи».

Екатерина СЕРВАХ
www.kvnews.ru

ВЕРНУТЬСЯ НА ВЕРХ