Menu

К ВОПРОСУ О ВЫДЕЛЕ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ В НАТУРЕ

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

СР, 30/11/2011
Автор Н.Е.Бем

Одной из проблем, имеющей острый характер, является проблема выдела в натуре жилого помещения участнику общей долевой собственности. На данный момент в общей долевой собственности граждан находится значительное количество квартир. Чаще всего общая долевая собственность образуется в результате заключения договоров купли-продажи жилых помещений при множестве лиц на стороне покупателя. При таких условиях граждане осознанно идут на приобретение имущества в общую долевую собственность и какие-либо конфликтные ситуации встречаются не так часто. Другое дело, когда квартира поступает в общую долевую собственность наследников или происходит раздел имущества супругов, в этих случаях конфликты и вытекающие из них судебные споры не являются редкостью. У некоторых сособственников возникает объяснимое желание прекратить право общей долевой собственности, однако сделать это не всегда удается.

Право общей долевой собственности может быть прекращено путем раздела имущества. В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При этом под разделом следует понимать получение части имущества каждым из сособственников. Например, при разделе трехкомнатной квартиры между тремя сособственниками, каждый получает в собственность по комнате, при этом право общей долевой собственности прекращается.

Пункт 2 ст. 252 ГК РФ предусматривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, т.е. выделяющийся участник получает приходящееся на его долю имущество, а у остальных участников право общей долевой собственности сохраняется на оставшееся имущество.

Согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Таким образом, ГК РФ предусматривает два порядка прекращения общей долевой собственности: судебный и договорный (по соглашению сторон).

В отношении раздела общей долевой собственности по соглашению сторон проблем не возникает, стороны заключают соглашение и на его основании производят регистрацию прав на выделенные в натуре объекты. Сложнее дело обстоит с выделом доли в праве собственности в судебном порядке. Если противная сторона отказывается признать исковые требования или заключить мировое соглашение, то суд, как правило, отказывает в удовлетворении исковых требований.

Так, решением городского суда Пермской области М-ву выделена его доля в праве собственности на квартиру в виде отдельной жилой комнаты площадью 14 кв.м. и 46/100 доли в праве на общее имущество площадью 8,9 кв.м. в спорном жилом помещении.

Определением президиума Пермского областного суда решение суда отменено в связи с нарушением норм материального права. Судом было установлено, что квартира принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности. М-ву принадлежит 1/2 доля в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 45,2 кв. м., в том числе жилой 26 кв.м. Спорное жилое помещение состоит из двух комнат площадью 12 и 14 кв.м., которые являются изолированными. Решение городского суда было отменено по следующим причинам: выдел участнику общей долевой собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Эта позиция Верховного Суда РФ изложена в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ": выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

То есть, если нет технической возможности передачи истцу изолированной части жилых и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), исковые требования удовлетворению не подлежат. Данным правилом преследовалась цель сократить число коммунальных квартир. Однако, типовые дома, которые строились в Советском Союзе и строятся в настоящее время, не дают в принципе возможности технически выделить подсобные помещения (то же самое относится и к ряду домов так называемой индивидуальной планировки). Таким образом, исходя из разъяснений Постановления Пленума, выдел в натуре, например, комнаты в квартире, находящейся в общей долевой собственности, практически невозможен. Нижестоящие суды не могут проигнорировать позицию Верховного Суда РФ, поскольку разъяснения Пленума Верховного Суда обязательны для судов, других органов и должностных лиц, применяющих закон, по которому дано разъяснение.

В настоящее время с позицией Верховного Суда РФ вряд ли можно согласиться.

1) 22.12.2004 г. был принят ЖК РФ, в соответствие с которым (п. 2 ст. 15) дается определение жилому помещению: "Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)". В ст. 16  перечисляются виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В п. 4 ст. 16 дано определение комнаты: "комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире".

ЖК РФ однозначно определяет комнату как объект жилищных прав, причем ЖК не ставится возможность существования комнаты в качестве объекта жилищного фонда в зависимость от технической возможности выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Более того, в соответствии с п. 5 ст. 42 ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

Как видим, действующее жилищное законодательство не только разрешает вопрос о судьбе общего имущества в коммунальной квартире, устанавливая для него режим общей долевой собственности, но и напрямую запрещает собственнику выделять в натуре долю, приходящуюся на общее имущество.

Таким образом, можносделать вывод, что правило, содержащеесяв п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", устарело и не соответствует ныне действующему федеральному законодательству. Получается, что в действительности такие объекты права, как комнаты, существуют, даже дано их легальное определение, но возможность защиты прав в судебном порядке на выдел доли в виде комнаты в квартире отсутствует. С одной стороны, судами сдерживается увеличение количества коммунальных квартир, а с другой стороны, тысячи граждан не могут улучшить свои жилищные условия. Как известно, долю в праве собственности продать сложнее в виду неопределенности имущества, приходящегося на нее.

 

Автор: юрист ООО «АН «АВЕСТА-РИЭЛТ» Бем Наталья

ВЕРНУТЬСЯ НАВЕРХ