Menu

ВРЕМЯ НАХОЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА

src="//www.googleadservices.com/pagead/conversion/1029990359/?value=1.00&currency_code=RUB&label=_nVvCLuZkQcQ18-R6wM&guid=ON&script=0"/>

ЧТ, 10/11/2011
Автор Н.Е.Бем

При продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, с 1 января 2010 г. имущественный вычет не предоставляется. Доходы от продажи такого имущества не подлежат налогообложению. Декларировать их также не нужно.

В соответствие с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ к недвижимому имуществу, при продаже которого можно применить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Иное имущество составляют автомобили, жилые помещения для временного проживания, нежилые помещения, гаражи, а также картины, книги и иные предметы.

Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, то вычет предоставляется в сумме равной 1 000 000 рублей - для жилой недвижимости и земельных участков, и в размере не более 250 000 рублей при продаже иного имущества (с 1 января 2010 г.).

Срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на такое имущество (п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о госрегистрации такого права (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При продаже имущества в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) применяются иные правила. Период нахождения этого имущества в собственности определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме, а не с даты госрегистрации права собственности (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письмо УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один или в случае разделения одного объекта на несколько образуются новые объекты недвижимости. Например, такая ситуация может возникнуть при объединении двух квартир в одну в результате перепланировки или при разделе земельного участка. Право собственности на вновь возникшие объекты подлежит государственной регистрации, поэтому период нахождения в собственности вновь созданного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации.

В отношении имущества, полученного по наследству, право собственности возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента госрегистрации этих прав (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письма Минфина России от 21.04.2011 N 03-04-05/7-276, от 20.01.2011 N 03-04-05/9-18).

Если договор, на основании которого отчуждалась недвижимость, признан судом недействительным, время нахождения имущества в собственности считается с даты первоначальной регистрации этого права. Ведь согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ такая сделка не влечет никаких юридических последствий и считается недействительной с момента ее совершения.

Если право собственности на имущество признано решением суда, то период нахождения имущества в собственности определяется с даты вступления в силу такого судебного решения (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ). При этом, если данное право восстановлено судом, то период владения недвижимостью нужно исчислять с даты, следующей за датой вступления в силу решения суда.

В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось.

Аналогичный подход применяется, когда между супругами заключен договор о разделе имущества, приобретенного в браке. Например, по их соглашению квартира переходит в собственность другого супруга. Период нахождения недвижимости в собственности супруга, на которого она переоформлена, считается с даты ее первоначальной регистрации, а не с даты получения нового свидетельства о праве собственности.

 

Как исчисляется период нахождения имущества в собственности, если оно приобреталось по частям в разное время?

Встречаются ситуации, когда физическое лицо в одном периоде владеет частью (долей) имущества, а впоследствии становится его единоличным собственником. При этом одна часть имущества может находиться в собственности меньше трех лет, а другая - свыше этого срока.

При последующей продаже такого объекта возникает вопрос: как рассчитать период владения недвижимостью для целей определения размера имущественного вычета? Ведь по общему правилу доходы от реализации имущества, которым лицо владело более трех лет, не облагаются НДФЛ. Следовательно, имущественный вычет по ним не предоставляется (распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г.).

В подобной ситуации срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе (Письма Минфина России от 26.08.2011 N 03-04-05/7-604, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-522, от 06.07.2011 N 03-04-05/7-486, от 27.06.2011 N 03-04-05/7-449, от 27.06.2011 N 03-04-05/5-443, от 08.06.2011 N 03-04-05/5-409, от 31.05.2011 N 03-04-05/7-389, от 20.05.2011 N 03-04-05/7-372, от 19.05.2011 N 03-04-05/5-360, от 05.05.2011 N 03-04-05/5-332). Изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ).


Например, К.А. Малышев имеет в собственности 1/2 двухкомнатной квартиры. Свидетельство о регистрации права собственности на эту долю выдано 15 октября 2008 г.В августе 2011 г. К.А. Малышев получил по наследству оставшуюся половину жилья. В этом же году К.А. Малышев продал квартиру. Для определения размера имущественного вычета период владения недвижимостью необходимо исчислять с 15 октября 2008 г. В связи с тем что срок нахождения квартиры в собственности превысил три года, налогооблагаемого дохода у К.А. Малышева не возникнет. Следовательно, вычет ему не предоставляется (доход не облагается).


Ранее налоговые органы придерживались иного мнения. ИФНС утверждала, что размер вычета зависит от периода нахождения в собственности каждой части (доли) имущества. На этом основании вычет предоставляется в сумме дохода, полученного от продажи объекта, пропорционально доле, которой собственник владеет в течение определенного периода (Письма Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/474, ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-04/1248@).


Предположим, что К.А. Малышев продал квартиру в 2011 г. за 4 100 000 руб. В таком случае имущественный вычет он мог бы заявить в следующих размерах. Доходы от продажи 1/2 квартиры, находившейся в собственности К.А. Малышева более трех лет, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А в отношении оставшейся 1/2 квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, К.А. Малышев может заявить имущественный вычет в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. x 1/2).


В настоящее время налоговые органы и Минфин РФ изменили свое мнение. Поэтому на практике руководствоваться следует последними разъяснениями контролирующих органов и рассчитывать период нахождения объекта в собственности начиная с момента первоначальной регистрации права.

Тем не менее во избежание возможных претензий рекомендуем уточнить позицию своей территориальной налоговой инспекции по данному вопросу.

 

ООО «АН «АВЕСТА-РИЭЛТ»

юрист Бем Наталья Евгеньевна

10 ноября 2011 года

ВЕРНУТЬСЯ НАВЕРХ